Рейтинг@Mail.ru
home

15.07.2021

Супружеская доля

​Не зарегистрировавшие право на долю в общем имуществе супруги не могут истребовать проданную «второй половиной» недвижимость у ее добросовестного приобретателя. Такое решение вынес Конституционный суд России. Оно позволит защитить вторичный рынок от злоупотреблений.

15.07.2021. АПИ — Действующее законодательство защищает интересы членов семьи в ущерб правам граждан, законно совершивших сделку. В результате законные собственники лишаются легально приобретенного имущества (АПИ писало о такой практике – Брачное обременение недвижимости).

Ангарский пациент

Согласно Семейному кодексу РФ, нажитое супругами во время брака имущество является их совместной собственностью. Поэтому даже если недвижимость, акции или иные активы оформлены на мужа или жену, продавать их он или она вправе, только получив согласие второго. Но далеко не всегда покупатель может проверить наличие семейных обязательств. Например, если в паспорте собственника отсутствует штамп о браке и сам продавец отрицает наличие семейных обязательств – нотариус не вправе требовать каких-либо документов, доказательств или отказывать в удостоверении согласия и сделки.

В такой ситуации оказался Евгений Мокеев, купивший квартиру в Ангарске. Ее собственником, согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), являлся Сергей Матвеенко, который приобрел жилье у Владимира Гукова. Но через два года, когда новый владелец провел согласованную перепланировку, иск об истребовании квартиры подала Лариса Гукова – бывшая супруга Владимира Гукова. Она утверждала, что имущество было приобретено в период брака, является совместной собственностью, тогда как согласия на продажу своей доли она не давала.

На этом основании суд истребовал в пользу истицы половину честно купленного Евгением Мокеевым жилья. При этом служители Фемиды признали факт выбытия имущества помимо воли Ларисы Гуковой – в этом случае Гражданский кодекс РФ разрешает отбирать собственность даже у добросовестного приобретателя. К такому же выводу пришел и Иркутский областной суд, отклонила доводы о добросовестности и кассационная коллегия. Также с ответчика взыскали судебные расходы в размере 28 тысяч рублей.

Более того, Лариса Гукова предъявила к Евгению Мокееву новый иск о признании перепланировки незаконной и восстановлении первоначального состояния квартиры. А вторую долю решил отобрать кредитор Владимира Гукова. «Будучи собственником, я не только лишился доли в моей квартире, но и по результатам рассмотрения указанных дел могу и вовсе лишиться единственного жилья в счет оплаты чужих долгов», – заявил Евгений Мокеев. Обращаясь в Конституционный суд России, он указывал, что спорная норма Гражданского кодекса РФ не гарантирует защиту прав собственности тем, кто при заключении договора купли-продажи действовал осмотрительно и разумно, не мог знать об отсутствии полномочия на распоряжение жилым помещением.

Стабильный курс

Представители государственных органов не усмотрели противоречий. Так, по мнению сенатора Андрея Клишаса, действующее правовое регулирование «отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота и направлено в целом на установление баланса прав и законных интересов всех его участников». 

В свою очередь, заместитель председателя Верховного суда России Юрий Глазов обратил внимание на закрепленное в том же Гражданском кодексе РФ право лишившегося квартиры владельца взыскать компенсацию с продавца. Схожее мнение высказали и эксперты Института законодательства и сравнительного правоприменения при Правительстве России. «Заявитель свободен в праве обращения с исками о необоснованном обогащении и взыскании убытков к участникам сделок, по которым им приобретено право на спорную квартиру», – констатировал заведующий отделом конституционного права Александр Постников.

Муж и жена – одна сатана 

Высшая инстанция приняла компромиссное решение. В целом Конституционный суд России подтвердил, что совместная собственность может не регистрироваться в ЕГРН, и факт внесения в реестр записи с указанием одного из супругов не отменяет прав второго. Однако не зарегистрировавшая свою долю «вторая половинка» должна сама заботиться о защите такого права, в том числе своевременном разделе собственности или внесении информации в ЕГРН. «В отсутствие таких действий недопустимо возложение неблагоприятных последствий совершения сделки на добросовестных участников гражданского оборота», – отмечается в постановлении.

Конституционный суд России пришел к выводу, что в такой ситуации иск бывшего супруга к добросовестному приобретателю, полагавшемуся на данные ЕГРН и ставшему собственником законно, не подлежит удовлетворению. «Иное нарушало бы баланс прав и интересов всех участников гражданского оборота. В данном истолковании оспариваемая норма не противоречит Конституции России и не предполагает истребования жилого помещения в делах, аналогичных рассмотренному», – заключили служители конституционной Фемиды.

При этом законодателю высшая инстанция предложила уточнить спорные нормы Гражданского кодекса РФ. В частности, права потерявшего долю супруга могут быть защищены путем предъявления требований к «второй половинке», которая обладает большими возможностями по оценке рисков.

Справка

По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в 2020 году было зарегистрировано 11,3 млн сделок (прав) на жилые помещения.

Мнения

 

Лидия Михеева, председатель совета Исследовательского центра частного права имени С.С. Алексеева при Президенте России

Информации о правах Гуковой в государственном реестре не содержалось, сама она не принимала мер по надлежащему оформлению раздела совместно нажитого имущества. Строго говоря, при таких обстоятельствах Гукову нельзя было рассматривать в качестве обладателя доли в праве на спорную квартиру, пока эта доля не отражена в ЕГРН.

С целью соблюдения баланса интересов всех вовлеченных в спор лиц отрицательные последствия ненадлежащего поведения Гуковой не должны возлагаться на добросовестно полагавшегося на реестр приобретателя (Мокеева). Такие последствия должны быть возложены на саму Гукову и ее бывшего мужа, с которого эта дама не взыскивала стоимость своей утраченной доли в общей собственности. И, видимо, не планировала взыскивать. Гукова выбирает в качестве ответчика не своего бывшего супруга, доверие к которому лежало когда-то в основе ее вступления в брак, а иное, платежеспособное лицо – гражданина, который обладает квартирой.

Ольга Павлова, частный риэлтор, Томск

Новое постановление Конституционного суда России защитит рынок недвижимости от по существу мошенничества. Иначе нельзя назвать действия, жертвой которых стал Евгений Мокеев.

Самое страшное, что от таких ситуаций невозможно было защититься. В случае замены (по достижению 20- и 45-летнего возраста) или утери паспорта далеко не всегда в новом ставятся отметки от брачном обременении или разводе. Справку о регистрации актов гражданского состояния постороннему лицу (приобретателю) не выдадут. По существу, любой купивший недвижимость на вторичном рынке мог оказаться без собственности и без денег. Причем формально на законных основаниях!

Очень важно, что Конституционный суд России предложил супругам легальный способ защитить свои интересы, не нарушая права других. Зарегистрировать общую совместную собственность сегодня очень просто – можно обратиться к любому нотариусу. Или сразу после развода надо начать раздел имущества, в том числе принять обеспечительные меры – через суд арестовать недвижимость. А если всё же бывший муж или жена обманули и успели продать совместно нажитое – предъявлять иск к нему, а не к стороннему лицу.